賃貸・分譲マンションの介護リフォーム｜承諾の取り方と工事できない場合の代替

「持ち家じゃないから介護リフォームは無理」と考えて、相談する前に諦めてしまうケースがあります。

これは誤解です。 介護保険の住宅改修は、持ち家に限定されていません。賃貸住宅でも、分譲マンションでも使えます。

ただし持ち家と違って、自分だけでは決められないという制約が加わります。何が必要になるのか、どこまでできるのかを整理します。

まず結論：住まいの形態別にできること

「使えない」のは最後の1つだけです。それ以外は、手続きが増えるだけで制度上は使えます。

賃貸住宅：承諾書がすべての起点になる

賃貸で必要になるのは、所有者の承諾書です。これは介護保険の申請書類の一部として提出を求められます。

承諾書の入手手順

多くの市区町村が承諾書の様式を用意しています。自作する必要はありません。

1. 市区町村の介護保険窓口で様式をもらう（Webで公開されている自治体も多い）
2. 工事の内容・箇所を具体的に記入する（「手すり工事」ではなく「浴室内の壁に横手すり1本、洗い場の壁に縦手すり1本」まで書く）
3. 原状回復の扱いを明記する（ここが最重要。後述）
4. 所有者に渡して記入・署名を依頼する
5. 事前申請の書類一式に添付する

空欄の様式をそのまま渡すのは避けてください。 何をされるのか分からない状態では、所有者は判断できません。工事の内容が具体的に書かれていて、原状回復の条件が明示されていれば、判断は早くなります。

原状回復の扱いを、必ず書面で確認する

ここが賃貸でもっとも見落とされる点です。

撤去費用は介護保険の対象になりません。 手すり1本の撤去と壁の補修で数千円〜数万円かかります。工事する箇所が多ければ、退去時に十万円単位の負担になることもあります。

承諾を得る段階で「原状回復を求めるかどうか」を書面に残してください。3つ目の「記載なし」がもっとも危険です。

大家に断られにくい伝え方

所有者側の懸念は、たいてい次の3つです。

残す方向で交渉できる場合は、その旨を伝える価値があります。 バリアフリー化された物件は、高齢の入居希望者にとって選ばれる理由になります。所有者にとってメリットになる可能性がある、という説明は成立します。

ただし、これはあくまで交渉です。 断られることもあります。断られた場合の代替手段は後述します。

UR賃貸・公社住宅・公営住宅の場合

公的な賃貸住宅は、民間とは手続きが違います。

公営住宅で注目したいのは、自治体が改修工事そのものを実施する制度を持っている場合があることです。この場合、介護保険の住宅改修を使わずに手すりが設置されることがあり、20万円の枠を消費しません。

住宅の管理担当課と介護保険担当課は別部署です。両方に確認してください。 片方だけに聞くと、使える制度を取りこぼします。

分譲マンション：専有部と共用部の境界

分譲マンションでは、「どこまでが自分の持ち物か」が問題になります。

もっとも判断が分かれるのが玄関扉です。 「引き戸等への扉の取り替え」は介護保険の対象工事ですが、玄関扉は共用部として扱われることが多く、個人の判断で交換できません。マンションの外観の統一性に関わるためです。

一方、室内の建具（トイレの扉・居室の扉）は専有部であることが一般的で、こちらは引き戸への交換ができます。

管理規約と図面を、業者に見せる

現地調査だけで判断すると、着工後に「できません」となることがあります。

• 管理規約（工事の可否・届出の要否・工事可能時間帯）
• 使用細則（リフォームに関する細則が別にある場合）
• 竣工図面（配管の位置・床の構造）

この3点を業者に確認してもらってください。とくに床のかさ上げは、階下への遮音性能の基準が規約で定められている場合があり、それに適合する工法が必要になります。

名義が本人でない場合の扱い

「親の家に子が住んでいる」「子が買った家に親が住んでいる」といったケースです。

介護保険の住宅改修で問われるのは、名義よりも居住の実態です。

住所の不一致は、修正に時間がかかります。 住民票の異動が必要になると1か月近くかかることもあり、工事の計画が崩れます。相談の初期段階で被保険者証の住所を確認してください。

なお、二世帯住宅で親世帯と子世帯が別の建物として登記されている場合など、判断が分かれるケースがあります。窓口で確認してください。

工事ができない場合の代替手段

承諾が得られない、規約で制限されている、そもそも短期の入居予定である。こうした場合は、工事をしない方法に切り替えます。

これらはすべて承諾が不要で、20万円の枠も消費しません。 退去時にも返却するだけです。

賃貸で暮らす場合、工事よりもこちらが主軸になることは珍しくありません。「工事ができないから何もできない」ではなく、「工事以外の手段が一通りある」と考えてください。用具の詳細は対象外になる工事の記事で整理しています。

据え置き型・突っ張り式の注意点

工事を伴わない手すりにも、向き不向きがあります。

• 据え置き型は重量で自立するため、床が畳やクッションフロアだと沈むことがある
• 突っ張り式は天井の下地が必要で、天井が弱いと固定できない
• いずれも設置面積を取るため、狭い廊下やトイレでは通行の妨げになることがある
• 体重を強くかける動作（立ち上がり）には、固定式のほうが安定する

福祉用具専門相談員に実際の場所を見てもらってから選ぶのが確実です。

賃貸で進めるときの順番

• 介護保険被保険者証の住所と、住んでいる住宅が一致しているか確認する
• ケアマネジャーに相談し、工事が必要か・用具で足りるかを見てもらう
• 市区町村の窓口で承諾書の様式を入手する
• 工事の内容・箇所を具体的に書き込む
• 原状回復の条件を明記して所有者に渡す
• 承諾を得たら、事前申請の書類一式に添付する
• （分譲マンションの場合）管理規約と図面を業者に確認してもらう
• （共用部が絡む場合）管理組合の承認スケジュールを確認する
• 承認後に着工する

承諾書の取得を、書類の最後に回さないでください。 所有者の判断に時間がかかることも、断られることもあります。早い段階で当たっておけば、断られた場合に用具へ切り替える時間が残ります。

所有者への依頼文の書き方（そのまま使える文面）

承諾書の様式だけを渡しても、所有者は判断できません。何をするのか、誰が払うのか、退去時にどうなるのかが分かる添え状を1枚つけると、話が早く進みます。

次の文面をそのまま使えます。角括弧の部分を書き換えてください。

この文面のポイントは3つです。

1. 構造に影響しない工事であることを明記する（所有者の第一の懸念）
2. 費用負担がないことを先に書く（第二の懸念）
3. 原状回復を「こちらで対応する」と書いて選択を委ねる（判断のハードルを下げる）

「残してよいか」を所有者に選ばせる形にすると、残す方向で了解が得られることがあります。撤去費用が発生しないぶん、こちらの負担も軽くなります。

管理会社を通す物件の場合は、まず管理会社に相談してください。管理会社が大家に取り次ぐ流れになるため、直接大家に連絡すると混乱することがあります。

これから住み替える場合に見ておく点

すでに住んでいる家ではなく、これから高齢期の住まいを選ぶ段階なら、工事を前提にしないほうが選択肢が広がります。

内見のときに次を確認してください。

トイレの扉が内開きかどうかは、内見で必ず見てください。 中で倒れたときに扉が体につかえて開けられなくなるためです。分譲マンションでは室内の建具なので交換できますが、8万〜20万円かかります。最初から引き戸や外開きの物件を選べれば、この費用が要りません。

廊下幅はメジャーで実測してください。図面の寸法は壁の芯から芯までを指すことがあり、実際に通れる幅はそれより狭くなります。

施設待ちなど、短期入居の場合の考え方

特別養護老人ホームの入所待ちなど、数か月から1年程度の居住が見込まれる場合の判断です。

短期入居では、原則として用具を選ぶほうが合理的です。 理由は2つあります。

1. 工事は元に戻せず、退去時に撤去費用が発生する可能性がある
2. 20万円の枠を使ってしまうと、転居先で使える枠が減る（ただし転居はリセットの対象になります）

2点目については補足が必要です。転居した場合、住宅改修の20万円の枠は新たに設定されます（回数の制限はありません）。つまり短期入居先で枠を使っても、転居後にまた20万円分使えます。この点はリセットの記事で整理しています。

したがって「枠がもったいない」という理由だけで工事を避ける必要はありません。判断の軸は、撤去費用と身体状況の変化です。ケアマネジャーに居住期間の見込みを伝えて相談してください。

まとめ

賃貸・分譲マンションの介護リフォームで押さえるべき点は4つです。

1. 賃貸でも介護保険の住宅改修は使える（持ち家限定ではない）
2. 所有者の承諾書が必要で、口頭では足りない（申請書類の一部）
3. 原状回復の条件を書面で確認する（撤去費用は介護保険の対象外）
4. 工事ができなくても、承諾不要の用具が一通りある（枠も消費しない）

分譲マンションの共用部が絡む場合は、管理組合の承認に1か月以上かかることを見込んでください。

制度の運用は市区町村によって細部が異なり、管理規約は物件ごとに異なります。実際の判断にあたっては、担当のケアマネジャー、お住まいの市区町村の介護保険窓口、および管理会社・管理組合にご確認ください。